РЕКОМЕНДАЦИИ

РЕКОМЕНДАЦИИ
гражданам по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни граждан и деятельности юридических лиц, закон закрепил их специальный правовой режим.
Данный режим заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Единый государственный реестр прав) учреждениями юстиции. Важной особенностью правового режима недвижимости является также установление действующим законом особого порядка государственной регистрации и сделок с ней.
Данная государственная регистрация на территории Московской области проводится специальным учреждением юстиции - Московской областной регистрационной палатой (далее - Регистрационная палата). Заявление о государственной регистрации подается в Регистрационную палату лично самим правообладателем или сторонами договора либо уполномоченным им (ими) лицом при наличии у последнего надлежащим образом оформленной доверенности. В заявлении во всех случаях должны содержаться сведения о правообладателе, необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав.
Доверенность должна быть оформлена письменно (ст. 185 ГК РФ). В ней указывается место ее совершения, дата выдачи (прописью), фамилия, имя, отчество, адрес как представляемого (правообладателя или стороны договора), так и представителя (лица, уполномоченного правообладателем или стороной в договоре), а также полномочия представителя.
В доверенности должен быть указан срок ее действия, который не может превышать трех лет (ст. 186 ГК РФ). Если срок действия не указан, доверенность действует в течение одного года со дня ее совершения.
Доверенность, в которой не указана дата выдачи, признается ничтожной, а значит с момента ее совершения она не имеет юридической силы. Доверенность должна быть подписана представляемым.
Особо следует обратить внимание на полномочия, основанные на передоверии.
Доверенность, выданная в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (ст. 187 ГК РФ). Однако на практике это требование закона не всегда соблюдается, что впоследствии может привести к отказу в государственной регистрации. Так, заявление о проведении государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома было подано в Регистрационную палату от имени собственника лицом, чья доверенность оформлена ненадлежащим образом: доверенность получена в порядке передоверия и не имеет нотариальной формы.
Так как доверенность, выданная в порядке передоверия, имеет производный характер, то прекращение основной доверенности влечет ее прекращение.
Доверенность, выданная в порядке передоверия, прекращается по любому основанию, указанному в ст. 188 ГК РФ, с момента прекращения основной доверенности.
Для граждан, в частности, такими основаниями будут являться следующие:
1) истечение срока доверенности,
2) отмена доверенности лицом, выдавшим ее,
3) отказ лица, которому выдана доверенность,
4) смерть гражданина, выдавшего доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим,
5) смерть гражданина, которому выдана доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Если правообладателем или стороной договора являются несовершеннолетние в возрасте до 14 лет (малолетние) или граждане, признанные недееспособными, от их имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законными представителями малолетних являются их родители, усыновители, опекуны, а недееспособных - опекуны. Эти лица должны подтвердить свою кровную или соответственно юридическую связь с малолетним путем предъявления свидетельства о рождении ребенка или записи в паспорте о детях (для родителей), решения суда об усыновлении или соответствующего свидетельства, выданного органом ЗАГС (для усыновителей), постановления органа опеки и попечительства (для опекунов).
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). Такое согласие должно быть выражено в письменной форме.
Таким образом, при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество с участием доверенных лиц необходимо строго соблюдать нормы действующего гражданского законодательства в целях исключения в дальнейшем споров, связанных с признанием сделки недействительной в судебном порядке, и, как следствие, признание недействительной проведенной государственной регистрации.
В связи с вступлением в законную силу с 31.01.98 г. Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон) вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним стали особенно актуальны.
Порядок проведения государственной регистрации установлен Федеральным законом.
Необходимо отметить, что далеко не всегда Регистрационная палата вправе осуществить государственную регистрацию и в случае отсутствия законных оснований к ее проведению - отказывает в государственной регистрации.
В качестве примера можно привести дело по жалобе заявительницы на действия Регистрационной палаты, рассмотренное в одном из судов Московской области.
В 1992 году мать (даритель) подарила дочери (одаряемой) однокомнатную квартиру. Договор был оформлен в нотариальной конторе. В 1994 году мать умерла. В мае 1998 года дочь обратилась с заявлением в Регистрационную палату о регистрации договора дарения и права собственности на квартиру.
В 1992 году гражданско-правовые отношения регулировались Гражданским кодексом РСФСР 1964 года. В соответствии со ст. ст. 239, 256 и 257 ГК РСФСР договор дарения подлежал регистрации в городском (сельском) исполнительном комитете, и несоблюдение этого требования о регистрации влекло недействительность договора.
Нормы действующего Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в отношении договора дарения недвижимого имущества предусматривают обязательную его государственную регистрацию, а ее отсутствие также влечет недействительность договора.
В указанном примере ни матерью, ни дочерью договор дарения квартиры зарегистрирован не был.
Регистрационная палата отказала заявительнице (дочери) в государственной регистрации.
Суд удовлетворил жалобу заявительницы на действия Регистрационной палаты со ссылкой на то, что договор дарения недвижимости считается исполненным сразу же после его подписания и удостоверения нотариусом.
Однако, согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество (в нашем случае - на квартиру), подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (то есть с момента регистрации в Регистрационной палате).
Несоблюдение требования о государственной регистрации договора дарения влечет его недействительность. Такая сделка не является оспоримой, а считается ничтожной независимо от признания факта ее недействительности судом ( п.1 ст. 165 ГК РФ).
В соответствии с нормами действующего ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации (это также относится к договорам купли-продажи и мены), считается заключенным с момента его регистрации. Учитывая, что договор дарения квартиры не был зарегистрирован в городском (сельском) исполнительном комитете, как этого требовал ГК РСФСР 1964 г., а также то, что дочь обратилась за государственной регистрацией договора дарения в мае 1998 г., т.е. после смерти матери (мать умерла в 1994 г.) данный договор не может быть признан действительным в силу закона.
Кроме этого, согласно ст. 572 ГК РФ договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
Таким образом, регистрация указанного договора в Едином государственном реестре прав осуществлена быть не может.
Следовательно, отсутствуют основания для признания и регистрации права собственности на данную квартиру у заявительницы (дочери).
Вышеуказанное решение суда было отменено в порядке надзора. Доводы, приведенные регистрационной палатой в своей надзорной жалобе, были признаны надзорной судебной инстанцией состоятельными и основанными на законе.
В данном случае судом был сделан неправильный вывод о том, что представленными заявительницей в Регистрационную палату документами подтверждено ее право собственности на квартиру. Право же собственности на спорную квартиру у заявительницы на момент подачи документов на регистрацию отсутствовало.
Поэтому, при новом рассмотрении данного дела заявительнице (дочери) необходимо решать вопрос в судебном порядке не об обжаловании действий Регистрационной палаты, а о признании права собственности на квартиру.
Аналогично решается вопрос с договорами ренты и пожизненного содержания с иждивением. Договоры ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными и право собственности у плательщика ренты (приобретателя) возникает только с момента такой регистрации (ст. 584 ГК РФ).
Кроме того, необходимо иметь ввиду, что договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен, и правовых последствий в этом случае не наступает ( ст. 596 ГК РФ).
Государственная регистрация такого договора не может производиться после смерти получателя ренты.
Таким образом, если договор не зарегистрирован при жизни получателя ренты, то это имущество остается его собственностью и наследуется наследниками на общих основаниях. Плательщик ренты имеет право обратиться в суд о признании своего права собственности на это недвижимое имущество.
Поэтому рекомендуем гражданам не "откладывать в долгий ящик" решение вопросов, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество с тем, чтобы в дальнейшем избежать излишних судебных споров и дополнительных как временных, так и материальных затрат, связанных с обращением в суды.
Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья является договор купли-продажи жилого помещения.
Переход права собственности по договору купли-продажи жилого помещения от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере получил широкое распространение договор мены жилого помещения. Договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. Если происходит мена одного жилого помещения на другое, то каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилого помещения, которое он получает. ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными объектами. Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на две двухкомнатные квартиры. Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по месту нахождения жилых помещений. Например, при мене жилья, расположенного в г. Химки на жилое помещение в г. Одинцово каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в управлениях Регистрационной палаты в городах Химки и Одинцово.
В тех случаях, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права по договору. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Договоры дарения, купли-продажи, мены недвижимого имущества по ГК РФ могут быть оформлены в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, либо, по желанию сторон, оформлены в нотариальной форме.
Таким образом, определенные познания в сфере действующего гражданского законодательства позволяют гражданам принять правильные решения, связанные с распоряжением принадлежащих им объектов недвижимого имущества, и не причинять своим родным и близким дополнительные хлопоты, связанные с обращением в судебные органы.

3.133.12.172