Уплотнение под видом реконструкции
13 ноября в Доме офицеров Одинцово состоятся публичные слушания по реконструкции двух самых старых микрорайонов города — 1 и 1А. Начало мероприятия в 18:00.
Дом офицеров (ГДО)
Осуществлять реконструкцию двух микрорайонов города №1 и №1А будет компания ЗАО «УПГС «Трансинжстрой», репутация которой неоднозначна. Генеральный директор — Евгений ХАРИТОВ.
Застройщик, зарекомендовавший себя в советское время как социально ориентированный, сегодня ведет откровенную коммерческую политику. И если обслуживанием домов жители в целом довольны, то отсутствие социально-доступных объектов бросает тень на репутацию «Трансинжстроя».
Реконструкция микрорайона №1
В первом микрорайоне снесут 36 пятиэтажек. Взамен построят 22 дома высотой от 14 до 22 этажей. После реконструкции количество жильцов микрорайона увеличится вдвое. Вместо 3451 введут в эксплуатацию 6528 квартир. Кстати, в проекте будущей застройки не указано, какой площади будут жилые помещения, и нет информации о планировке квартир, хотя для будущих переселенцев это важно.
Застройщик информирует, что прирост населения в микрорайоне составит 9150 человек. В итоге в обновленном микрорайоне будет проживать 27,14 тысяч жителей.
Микрорайон №1 до реконструкции
Микрорайон 1 после реконструкции: оранжевым цветом выделены новостройки, фиолетовым — соцобъекты, коричневым — парковки.
«Трансинжстрой» заявляет, что в обновленном микрорайоне №1 будет 10280 машиномест с учетом сохраняемых стоянок. Для обеспечения жителей местами для стоянки личного транспорта предусмотрено строительство встроенно-пристроенных подземных парковок под жилыми и общественными зданиями в размере 6370 мест, открытых стоянок на 830 автомобилей, а также размещением многоуровневой автостоянки на 2500 машин. Однако из 27 тысяч жителей парковочных мест хватит лишь одной трети новоселов, ведь в Одинцовском районе на 1000 жителей района приходится 943 автомобиля.
Также девелопер не указывает, будут ли места на парковках бесплатными. Как правило, и подземные, и многоуровневые паркинги платные. Стоимость одного машиноместа в среднем от 800 тыс. до 1 млн. 200 тыс. рублей. Плюс к этому парковки для автомобилей будут построены внутри микрорайона, тем самым они займут значительные «зеленые» территории. Но и это еще не все: внутри жилой зоны расположено здание налоговой инспекции. Ежедневно к службе съезжаются тысячи посетителей. В проекте «Трансинжстроя» вблизи с социальным объектом парковки не предусмотрены. К сожалению, транспортная ситуация на внутриквартальной улице не изменится.
Вместо зеленого сквера здесь будет 17 этажный дом на 410 квартир
Для обеспечения потребности в поликлиническом обслуживании на первых этажах жилых домов будут размещены филиалы поликлиники на 100 посещений в смену для взрослых и 45 посещений в смену для детей. Застройщик также не указал в проекте, будут ли поликлиники бесплатными или нет.
Психо-неврологический диспансер подлежит сносу. Его разместят во встроенно-пристроенном помещении одного из новых жилых домов. Корпус городской больницы №1 подлежит выводу на территорию ЦРБ №1 за счет средств инвестора, что позволит построить на освободившемся участке общеобразовательную школу.
Психо-неврологический диспансер снесут и построят школу
Выдержка из Постановления правительства Московской области «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области», №491/20, от 24.06.2014 года.
Школа рассчитана на 1600 мест. Также рядом, на месте снесенного дома, вырастет еще одно учреждение среднего образования на 1200 мест с бассейном. СОШ №12 реконструируют с увеличением на 1000 мест. Новый корпус возведут на стадионе, тем самым лишив школьников уличной спортплощадки.
Всего реконструкция обеспечит 3800 новых мест в школах. По нормам градостроительного проектирования Московской области (№491/20, от 24.06.2014 года) на 1000 жителей застройщик должен предусмотреть минимум 135 мест в СОШ. Выходит на 27,14 тысяч жителей необходимо 3664 учебных места. Застройщик укладывается в норматив с запасом.
Стадион Школы №12 отвели под пристройку
Вместо детсада №35 построят школу для начальных классов на 400 мест. Существующие три детских сада обеспечивают 730 мест. Реконструкция садика №18 позволит дополнительно разместить в нем 110 детей, а пристройка к ДОУ №79 добавит еще 140 мест. Дополнительно воздвигнут еще один садик на 105 мест. Выходит, в микрорайоне будет 1085 дошкольных мест. По градостроительным нормам на 1000 жителей должны приходиться минимум 65 мест в ДОУ. В итоге на 27 тысяч человек застройщик должен предусмотреть минимум 1765 мест в садиках. Застройщик не укладывается в норматив, и 680 детей присоединятся к районной очереди, в которой уже 9500 малышей.
Также не стоит забывать и недавний опыт «Транжинжстроя», когда он свои социальные обязательства поставил на коммерческие рельсы. Так, детсад «Олененок», построенный якобы добросовестной компанией «Трансинжстрой», летом заработал как коммерческий. Сумма сделки между владельцами «Олененка» и «Трансинжстроем» не разглашается, но известно, что цифра девятизначная.
В настоящее время «Трансинжстрой» достраивает в Одинцово еще один детский сад на улице Молодежная. Будет ли он платным или нет, вопрос до сих пор открытый. В Управлении образования сообщили: «Ведомственная принадлежность дошкольного учреждения будет известна только после официальной сдачи детского сада в эксплуатацию». Несмотря на неопределенность, в отделе дошкольного образования продолжают ставить детей в очередь в этот садик. Сегодня детсад на Молодежной готов только на 80%, хотя на стенде возле него указан срок окончания строительства — 1 квартал 2014 года. Выходит, со сроками сдачи «Трансинжстрой» одинцовцев уже обманул.
Реконструкция микрорайона №1А
В микрорайоне «1А» снесут 7 пятиэтажек вдоль улицы Маршала Жукова и взамен построят столько же, но другой этажности — от 14 до 22. В ходе реконструкции количество квартир возрастет в три раза: вместо 608 будет 2181 квартира. Застройщик сообщает, что прирост населения составит 3490 человек. Всего в обновленном квартале будет проживать 8,86 тысяч жителей.
Микрорайон 1А до реконструкции
Микрорайон 1А после реконструкции: оранжевым цветом выделены новостройки, фиолетовым — соцобъекты, коричневым — парковки.
Потребность населения в поликлиническом обслуживании будет обеспечена благодаря размещению филиала поликлиники в пристройке к жилому дому. Дополнительная потребность жителей в стационарах — 20 койкомест — будет обеспечена строительством на территории ЦРБ №1 здания стационара при участии инвестора.
Гимназия №13 вмещает 780 учащихся. Согласно проекту школу реконструируют. Добавятся 460 мест. По строительному нормативу в микрорайоне на 8,86 тысяч жителей должно быть 1197 школьных мест. В данный норматив застройщик укладывается с небольшим запасом — в 44 места.
Гимназия №13 (Молодежная улица, 3а)
Существующие два детских сада обеспечивают население 255 дошкольными местами. В планах реконструкция детского садика №15 — он будет расширен на 100 мест и появится бассейн. Однако по нормативам на 1000 жителей должно быть 65 мест в детском саду. Так, из расчетов на 8,86 тысяч новоселов необходимо 576 мест. Следовательно, в микрорайоне 1А после реконструкции в детские сады не смогут устроиться 221 ребенок.
Детский сад №15 (Молодежная улица, 1а)
В ходе реконструкции предусмотрено строительство встроенно-пристроенных подземных автостоянок под жилыми и общественными зданиями в размере 2469 мест, открытых автостоянок на 215 автомобилей, а также строительство надземного паркинга на 600 машин. Таким образом, общее количество мест для автостоянки личного транспорта с учетом сохраняемых составит 3470. Напомним, что на 1000 жителей района приходится 943 машины. Выходит, около 50% новоселов некуда будет парковать машину.
Уплотнение под видом «улучшения жилищных условий»
В городе есть показательный опыт реконструкции второго и третьего микрорайонов, когда переселенцам в новых домах достаются только 30% жилплощади. Так и в реконструированных микрорайонах «Трансинжстроя» около 70% жилья окажутся в коммерческой реализации. Таким образом, плотность населения в Одинцово возрастет. И в двух отдельно взятых микрорайонах она будет составлять 61 тысяча человек на один квадратный километр. Этот показатель почти в 10 раз превышает общегородские цифры (на одном квадратном километре Одинцово проживают 7031 человек). Для сравнения: в Москве на одном квадратном километре проживает 4 тысячи жителей.
Увеличение численности населения повлияет не только на детсады, школы и паркинги, но также возрастет нагрузка на дорожную сеть. Пока на улицах Северная, Садовая, Маршала Жукова и бульваре Любы Новоселовой заторы случаются редко, но после реконструкции двух микрорайонов и строительства «ущербного» «Одинбурга» двухполосные дороги с возросшим трафиком не справятся.
10 причин, почему нужно пойти на публичные слушания всем жителям города!
- За последние годы Одинцово вышло в лидеры по плотности населения. На одном квадратном километре Одинцово проживают 7031 человек, при этом в городе продолжается точечная застройка. В реконструированных микрорайонах города будут проживать вместо 10 тысяч около 36 тысяч жителей. А плотность побьет все существующие рекорды и составит 46235 человек на км2, что в 10 (!) раз выше средней плотности по Москве и в 6 раз больше средней плотности по Одинцово.
- Муниципальные садики неспособны принять всех желающих. Сегодня в Одинцовском районе 9500 детей ждут места в детском саду, и большая часть малышей — одинцовцы.
- 45% одинцовских школьников вынуждены обучаться в две смены. Даже если обновленные и новые школы смогут принять всех детей, то за время проведения реконструкции (а это растянется на годы) ситуация только усугубится.
- Очередь в детскую и взрослую поликлиники жители занимают на рассвете.
- Даже если застройщики пообещают в «десять раз» увеличить нормативы строительства социальных объектов, опыт застройки Одинцово говорит о другом. Строительные компании зачастую или не выполняют социальные обязательства, или со скрипом вписываются даже в «бумажный» норматив.
- В Одинцовском районе на 1000 жителей уже приходится 943 автомобиля, но по проекту реконструкци этот показатель не дотягивает и до половины реальной потребности, составляя всего 420 машиномест на 1000 человек.
- В Одинцово парковочный кризис. Горожанам на автомобиле бывает сложно подъехать к своим домам, зачастую люди вынуждены бросать своих «железных коней» на газонах, тротуарах и обочинах центральных дорог.
- Только за первое полугодие 2014 года в районе зарегистрировали более 21000 единиц автотранспорта. Из-за большого числа автомобилей нормы загазованности на улицах города превышены в несколько раз.
- Городским кварталам не хватает зеленых зон. А после реконструкции их станет еще меньше.
- Каким точно будет «завтрашний» облик Одинцово, должны решать сами одинцовцы. Люди важнее прибыли!
Убедительная просьба ко всем одинцовцам распространить информацию о публичных слушаниях по реконструкции двух микрорайонов города. Также до 12 ноября принимаются письменные замечания к проекту реконструкции. Обращения необходимо направлять в кабинет №13 администрации города Одинцово. Замечания должны быть внесены в протокол слушаний.
Вы поддерживаете уплотнительный проект «Трансинжстроя» реконструкции микрорайонов 1-1А?
Пойдете ли вы на публичные слушания по реконструкции микрорайонов 1 и 1А?
18.188.108.54
Прошу прощения, за неточно сформулированное мое оценочное суждение: Жалкой была попытка администрации подготовить общественное мнение единым письмом, выложенным здесь в обсуждении и сданным в виде замечаний в количестве более 1300 штук.
А ведь квартиру без воды и не впаришь никому, чтоб из этого ада съехать…
А вот «повесить» объект на существующие сети, могут и без расчётов. Под личную безответственность руководителя эксплуатирующей организации.
Речь идет не только о реконструкции двух микрорайонов, а о судьбе города, превратиться ли он в современный город со своим лицом и комфортной средой для проживания, или окончательно станет спальным районом Москвы в угоду сиюминутной выгоды.
Проект в том виде, в котором он разработан Трансинжстроем является ущербным.
Не подвергается сомнению необходимость реконструкции микрорайонов. Однако проект разработан с особым цинизмом. Представленные цифры по увеличению плотности населения пугают. На сегодняшний день город уже парализован. Настроен целый ряд безликих микрорайонов, в том числе с участием Транжинстроя. Один только 5-ый микрорайон чего стоит.
У города практически нет никакой маломальской продуманной концепции по развитию города. Форсированная застройка высотными домами по меньшей мере обескураживает. Зачем, для кого строятся эти дома? Что город получает от застройщиков, какие такие выгоды? Мы строим спальный район для Москвы? Рабочих мест как не было, так и не будет? Были попытки сделать кластер по развитию возобновляемых источников энергии, медицинский центр традиционной китайской медицины. Где они. Можно спорить о их перспективности или неперспективности, но это идеи, которые могли были привлечь в город инвестиции, создать центры, вокруг которых могли бы организовываться рабочие места и прежде всего, высококвалифицированные места, а не вакансии «приемщиц в химчистку» на первых этажах новостроек.
Городу нужно повышать инвестиционную привлекательность, создавать благоприятные условия для развития бизнеса, развивать государственно-частное партнерство. Существует масса проектов (будут предложены ниже) которые при минимальной поддержке города, могли бы стать стержневыми, как для бюджета города, так и в качестве создания рабочих мест, и, прежде всего, для молодежи.
Необходимо понимать, что новостройки города, практически ни чего не приносят городу кроме нарастающих социальных проблем. Город только на первоначальном этапе (при выдаче разрешения на землю) получает какой-то финансовый поток. В последствии, так как рабочие места все в Москве, жители этих домов ни каким образом не участвуют в формировании городского бюджета, кроме как копеечным (даже с учетом новых правил) налогом на недвижимость. Обязательства по созданию инфраструктуры (транспортной и социально-бытовой) создают ситуацию «строительство ради строительства). Так, например, городская очередь в детские сады формируется не за счет жителей микрорайонов 1 и 1а, а микрорайонами новостроек, в частности, например №5, где территория, выделенная под социальную инфраструктуру «ушла» по детский сад «Олененок», стоимость посещения, которого выше среднеевропейских расценок. В микрорайонах 1 и 1а, на сегодняшний день нормальная плотность населения и значительного увеличения социально-бытовой инфраструктуры не требуется. А задача ее реконструкция и незначительного увеличения может быть решена и иными способами, чем сооружение «каменных джунглей»,
Сама по себе схема, покрытия расходов инвестора на реконструкцию МКД и создание инфраструктуры за счет реализации дополнительного коммерческого жилья, хороша для прошлого века и для. возможно, микрорайонов в «чистом поле», или вокруг градообразующих предприятий. Но не для города, по утрам целиком снимающегося с места и двигающегося в одном направлении. В Одинцово достаточно построено экономичного безликого жилья (перечислять не буду, что ни район, то наворачивается слеза). Ради сохранения центра города нужны более креативные решения. Да, они не просты в исполнении, они не высокорентабельны, но они имеются и они рентабельны. Да, сроки окупаемости будут другие, но тот же Транжинстрой довольно много заработал на городе почти за 20 лет, и имеет возможность сделать для города долгосрочные инвестиции.
Итак, что можно сделать для снижения плотности населения и высотности зданий по проекту реконструкции микрорайонов 1 и 1а.
1. Вывести из сооружение коммунальной инфраструктуры (котельная и сети) и решить эту задачу через концессиональное соглашение.
Снизит затраты по всему проекту.
Увеличивает сроки окупаемости для застройщика при сохранении рентабельности.
2. Вместо коммерческого жилья построить аппарт-отель.
Генерация нового финансового потока для инвестора (не обязательно застройщика), которого можно отдельно ввести в схему и бюджета города. Этот финансовый поток покроет часть затрат застройщика по реконструкции.
Отсутствие необходимости обеспечения социально-бытовой инфраструктурой (в апарт-отеле не прописывают), да и транспортной (в апарт-отеле, как правило, жильцы не используют собственный транспорт.
3. Отдать в концессию или долгосрочную аренду детский парк «Малышок», если там не планируется сооружения «гроба» типа «Да Винчи».
Генерация нового финансового потока для инвестора (не обязательно застройщика), которого можно отдельно ввести в схему и бюджета города. Этот финансовый поток покроет часть затрат застройщика по реконструкции.
При хорошо продуманной концепции, это место может стать душой города, а не пустовать 20 лет в виде заброшенного пустыря в центре города.
4. Предоставить застройщику на льготных условиях другую площадку для строительства коммерческого жилья. Представитель Транжинстроя, акцентировал внимание на том, что другой земли нет и задачи проекта нужно решать исключительно в рамках границ этих микрорайонов. Это не так. Никаких юридических ограничений по этому поводу нет. Территории, вовлеченные по схеме ГЧП могут быть территориально разнесены.
Снижение этажности, плотности населения. Некоторое снижение рентабельности застройщика при равных объемов коммерческого строительства, но при увеличении выделенного участка можно и сохранить запланированный план по прибыли.
5. Часть домов комплексно реконструировать с использованием энергосервисного механизма и средств по программе ликвидации ветхого жилья. Трудно, но можно. Можно на базе этих домов реализовать пилотный проект с последующим созданием тиражируемого продукта.
Снижение затрат инвестора по проекту. Ряд задач в рамках проекта можно решить за счет средств программы энергосбережения или высвобождения финансовых средств в результате замещения источников финансирования.
6. Городу начать реально заниматься программой энергосбережения, а не формально вкручивать лампочки (В городе целый месяц «перетоп», в квартирах и государственных учреждениях не чем дышать, «деньги на ветер»). При серьезном подходе, можно получить и федеральные субсидии.
Снижение затрат инвестора по проекту. Ряд задач в рамках проекта можно решить за счет средств программы энергосбережения или высвобождения финансовых средств в результате замещения источников финансирования.
7. Городу софинансировать реконструкцию социально-бытовой инфраструктуры. Так как объемы ее в значительной степени сокращены (учитывая снижение этажности и плотности населения), потребуются не такие значительные вливания. Строительство 2-х школ, например не потребуется. А Одинцово, не самый бедный город в стране.
Снижение затрат инвестора по проекту. Снижение плотности населения и этажности.
8. Ну и на последок. Действующее законодательство предоставляет довольно много возможностей по развитию инфраструктуры с использованием механизма государственно-частного партнерства, вплоть до строительства детских садов на основе ГЧП, объектов культурно-досуговых объектов. Было бы желание.
Кому выгодно?
Предложенный проект реконструкции решает, конечно, проблему жителей ветхого жилья, при чем без участия города, финансового и организационного. Что, наверное, очень греет душу руководства города.
Конечно это выгодно инвестору-застройщику. Он получает кучу коммерческого жилья в центре лучшего города Подмосковья. С минимальной себестоимостью (а учитывая стиль застройки Транжинстроя не стоит сомневаться, что будут построены экономичные типовые дома прошлого века), квартиры в центре города будут продаваться по цене бизнес-класса.
Последствия.
Риски. рынок недвижимости перегрет. Только в самом Одинцово куча недостроенного и нереализованного жилья. Финансовый кризис в стране с высокой степенью вероятности будет иметь затяжной характер и будет отрицательно влиять на платежеспособность населения и ликвидность квартир соответственно. Реализация проекта. в основе. которого лежит только жилье, имеет огромные риски замораживания. Необходимы комплексные креативные решения, на условиях софинансирования со стороны государства, по крайней мере для центра города.
Повышение плотности населения до заявленного уровня, без радикальных решений по занятости, парализует транспортную инфраструктуру города, как бы не расширяли прилегающие дороги и метро. Легче будет дойти до Москвы. Город превратится в заваленные машинами каменные джунгли измотанных транспортом людей, не имеющих ни общих корней, ни общей среды обитания.
Что нужно городу и можно было бы реализовать в данных микрорайонах, в том числе:
1. Современные креативные архитектурные формы, формирующие лицо города и комфорную среду обитания.
2. Создание мест обучения (профтех), современного уровня с использованием новых технологий, в том числе в области ЖКХ.
3. Создание рабочих мест.
Можно посмотреть, например, какие есть предложения в Сколково. Там есть масса проектов по коммерциализации технологий. Возможно, что-то укладывалось бы в концепцию развития города (правда, такой нет).
Мы живем в 21 веке. Как бы патетично это не звучало, но мир стоит на пороге реиндустрализации. Нас ждет бурное развитие 3d печати. К концу 2014, 2015 годов заканчивается действие основных патентов на технологии 3d печати, в связи с чем прогнозируется бум в этом направлении. Прогнозируется перемещение в том числе таких отраслях, как производство игрушек, сантехники, посуды, мебели, изготовление медицинских инструментов, рабочих мест из азиатских стран обратно к местам потребления в развитые страны. Наиболее востребованными будут такие специальности, как 3d-дизайнеры, 3d моделирование, 3d операторы печати, ну и само изготовление 3d принтеров. Создание центра по обучению и непосредственно изготовлению продукции с применением 3d технологий могло бы решить сразу несколько задач: решение проблем занятости молодежи, ее обучение, создание рабочих мест, наполнение бюджета города. Если подойти к проекту с умом и желанием, он вполне реализуем.
Можно рассмотреть еще массу проектов: создание международного языкового центра, творческого центра с мастерскими и выставочными центрами с привлечением западных и азиатских специалистов и т. д.