«Морально устаревший» 3-й микрорайон Одинцово

О проблемах, которые могут иметь глобальное значение (в масштабах Одинцовского района, конечно) нередко узнаем из частного случая.

Год назад я писал об одной семье, которая в рамках реконструкции 3-го микрорайона Одинцово долго и упорно отказывалась переезжать в новое жилье.

Сегодня в тот же дом-новостройку по адресу улица Маршала Бирюзова, д. 2А отказывается переезжать семья Гария Седова из того же микрорайона, улица Жукова, д.31. Общее между этими двумя семьями не только микрорайон, новый дом, но и застройщик. ООО «Инвестстройрегион», которому по инвестконтракту поручена реконструкция 3-го микрорайона. И те, и другие «отказники» хотели и хотят «выжать» по максимуму для себя из реконструкции микрорайона. Правда, есть одна принципиальная разница. Гарий Седов является собственником квартиры площадью 45 метров, в которой также зарегистрирована его супруга и сын. Об этой ситуации портал уже писал в апреле этого года.

Интересы отца и семьи в целом представляет сын Станислав. История получила продолжение на заседании «круглого стола», организованного Общественной палатой 20 июля. Присутствовали представители районной администрации: начальник Управления жилищных отношений Алла Медникова и председатель комитета по строительству Галина Кувшинникова, представитель заказчика в лице генерального директора ООО «ИнвестСтройРегион» Анны Кулагиной, а также Станислав Седов и дольщики еще не построенного дома. Вел заседание председатель ОП Захар Иванов. Подробно с заседанием «круглого стола» можно ознакомиться здесь.

Проблемы реконструкции 3-го микрорайона Одинцово

В областной прессе Станислав Седов выставлен рвачом, который требует невозможного. При всей непоследовательности и даже противоречивости позиции представителя собственника Станислава Седова, она (позиция) не вызывает неприятия. Хотя при этом на «круглом столе» с семьей Седовых договориться не удалось. Седовых в общем-то справедливо не устраивает качество муниципального ремонта.

Входная дверь

Заседание зашло в тупик. Застройщик в принципе был готов произвести ремонт в новой квартире в соответствии с требованиями собственника.

Не договорились. Не устроила Седова своего рода компенсация, заключавшаяся в том, что новая квартира больше на 15 кв. метров, чем старая. К тому же он постоянно акцентировал внимание, что в квартире на Жукова только зарегистрирован, и ему нужны гарантии, что он не окажется на улице. Подтекст простой: «Мне нужна отдельная жилплощадь». Можно сказать: «Мужик заборзел», а можно посмотреть на ситуацию несколько иначе. Как это и сделал собственник.

Проблемы реконструкции 3-го микрорайона Одинцово

Седов грамотно расставил акценты, переместив их из меркантильной области в область юридическую. Начну с того, что собственник выиграл суд по иску застройщика о принудительной продаже квартиры. Цена продажи известна — 4,8 млн рублей. В двух словах решение суда выглядит так. Застройщик обязан договариваться с собственником, поэтому вопрос может быть решен только при взаимном согласии сторон. «ИнвестСтройРегион» подал апелляцию. Согласия нет.

Главное же заключается в том, что с помощью «казуса» Седова удалось выяснить, что из себя представляет инвестконтракт по реконструкции 3-го микрорайона. Этот строительный документ один из самых «древних» в районе. Был подписан аж в 2002 году. В 2010 он был откорректирован (25 этажей из этой корректировки растут), а в конце 2013 года началась его реализация.

На сегодняшний день построен только один 25-этажный дом, в котором почти 150 квартир отдано под переселение, что составляет порядка 40% от общего числа квартир. Анна Кулагина, генеральный директор ООО «ИнвестСтройРегион» говорит о том, что цифра переселенцев все же ближе к 50%. «Аттракцион невиданной щедрости», заставил застройщика сработать себе в убыток на конкретном доме. Оптимальной пропорцией, по мнению специалистов, считается соотношение муниципального жилья к коммерческому, как 20 к 80.

Застройщики совсем не похожи на благотворителей. В противном случае они не застройщики, а безумцы. Значит, они понимают, как не только компенсировать убытки, но и выйти на хорошую прибыль. А прибыль кроется в инвестконтракте, который рассчитан до 2026 года. За это время планируется возвести в микрорайоне 18(!) 25-этажных домов. Площадь застройки — 412 тысяч кв. метров. Из них около 120 тысяч кв. метров под переселение. Предполагается, что в микрорайоне будет проживать более 13 тысячи человек. Из них примерно пять с половиной тысяч составят переселенцы. Новых жителей станет на семь с половиной тысяч больше только в одном микрорайоне города.

Переселенцы — это святое. Они десятилетиями ждут нормальное жилье. Ради того, чтобы люди переехали из ветхих и аварийных домов, можно смириться с тем, что внешний облик центра города будет окончательно изуродован, что поездка на авто из ада превратится в «адский ад», что усугубится проблема детских садов и школ. По словам Анны Кулагиной, будет построен детский сад на  100 мест, еще два под  реконструкцию. Планируется строительство новой школы, но не исключен вариант реконструкции двух старых школ №№ 7 и 11. На мой взгляд, такой объем инфраструктуры не решает проблем образовательных учреждений — очереди в детские сады, вторая смена в школах.

Повторюсь, все можно перетерпеть. Тем более, что за счет застройщика будут переложены инженерные сети, построена котельная. При долевом участии застройщика будет возведено хирургическое отделение ЦРБ. Только есть ряд существенных «но», которые заставляют сомневаться, что переселенцы — «это святое».

Во-первых, дом, в котором проживала семья Седовых не относится к категории ветхого и аварийного жилья. У этого дома чуть более 30% износа, поэтому он считается «морально устаревшим». При хорошей жизни можно себе позволить переселять людей из пригодного жилья в более комфортные квартиры. Но где эта хорошая жизнь? Если по-прежнему не переселены жители из действительно аварийного жилья на Вокзальной улице. Пятиэтажки на Жукова — райские кущи по сравнению с домами на Вокзальной.

Во-вторых, реализация проекта рассчитана на десять лет. А с учетом того, что наша экономика развивается по принципу «то понос, то золотуха», нет никакой гарантии, что реконструкция будет осуществлена в указанные сроки. У нас как обычно бывает. «Или кобыла сдохнет, или колесо отвалится».

Не знаю, что в приоритете у застройщика «кобыла» или «колесо», но есть очень настораживающие факты. На заседании ОП присутствовали дольщики. Чуть было не написал «обманутые дольщики». Но это пока не так. Они, скорее, «беспокойные дольщики». Их беспокойство можно понять. Они вложили средства в строительство своих квартир, а дома не строятся. Дольщики похоже смирились с тем, что дома к обещанному сроку (2017 год) не будут построены. Их представители в деликатной и в хамской форме на «круглом столе» пытались убедить Седовых не задерживать строительство и переехать в новое жилье. Но в целом дольщики полны оптимизма. Гендиректор компании Анна Кулагина в разговоре со мной сказала, что строительство корпуса на 432 квартиры на улице Жукова идет (вбиваются сваи, возводится фундамент). Она, как и дольщики, полагает, что возможные задержки в строительстве связаны только с несговорчивым собственником.

Но как мне кажется, дело не только в Седовых. У меня есть версия (только версия), почему проблема не в Седовых. Несговорчивый собственник хороший и удобный повод для застройщика, чтобы не продолжать строительство. Строительный рынок сжимается, продажи сокращаются (объективная реальность), и у застройщика в условиях экономического кризиса банально нет денег, чтобы продолжить строительство. Это типичная картина для Московской области в целом и Одинцовского района в частности. «Плавали — знаем». Инвестор в какой-то момент с выгодой для себя банкротится, дольщики из беспокойных превращаются в обманутых. Новый инвестор «благородно» за жирные бонусы соглашается достроить проблемный объект без социальной инфраструктуры и с сокращением количества переселенцев. Беда еще в том, что районные власти практически лишены полномочий в области застройки. Повлиять глобально на застройщика практически невозможно. Все сегодня решается в Красногорске. Но при неблагоприятном исходе «крайними» всегда назначают местные власти. Складывается замкнутый и порочный круг. Строить нельзя. Не строить тоже нельзя. Иногда кажется, что только «последнийденьпомпеи» поможет из него вырваться.

3.14.70.203