Бизнес на обманутых дольщиках

Егор Демиденко
19 июля 2017, 12:50

Проблемы обманутых дольщиков Подмосковья планируют решить к 2020 году. Об этом заявил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил МЕНЬ на совещании в Госдуме. Новоселье соседей оплатят, как всегда, другие жители Московской области. И не только деньгами, но и комфортом.

Московская область — один из регионов-лидеров по числу обманутых дольщиков. Своих квартир здесь дожидается более 5 000 собственников, внесенных в официальный реестр. Для сравнения — в Москве обманутых дольщиков в 1,5 раза меньше.

Многочисленные долгострои Подмосковья — следствие строительного бума нулевых и десятых годов. Стахановская застройка всех свободных полей не могла не привести к возникновению проблемных объектов. В 2017 году жилье в регионе строит более 500 компаний, а сколько их было за последние 20 лет всего — подсчитать невозможно. При этом в реестр проблемных застройщиков с 2012 года внесено 129 компаний.

Процент недостроев тоже не очень высок. В рисковом долевом строительстве в Подмосковье участвует почти 300 000 человек. То есть пострадавших дольщиков — 1,7% от общего числа. Без обещанных квартир остается каждый 60-й покупатель.

Но поскольку общие масштабы строительства в Московской области — колоссальные, то и масштаб проблемы обманутых дольщиков кажется огромным. Этим пользуются ушлые бизнесмены от строительства. Раздувая проблему, они выбивают у властей новые земельные участки и преференции на достройку проблемных объектов. В итоге пострадавшими оказываются все жители Подмосковья.

ЖК «Атлант», построен компанией «ЮАСстрой», город Одинцово, Можайское шоссе, 80А, ЖК «Атлант»

ЖК «Атлант», построен компанией «ЮАСстрой», город Одинцово, Можайское шоссе, 80А

Недострои Одинцовского района: 4 + 1

На июль 2017-го года в Одинцовском районе 4 «проблемных» жилых комплекса — «Западные ворота столицы», «Гусарская баллада», «Изумрудная долина» и «Высокие Жаворонки». Застройщики этих объектов обанкротились, их руководители либо уже арестованы, либо находятся в розыске.

Для двух старых недостроев — «Западных ворот столицы» и «Гусарской баллады» — власти нашли новых застройщиков. Сейчас на этих площадках работают строители. За достройку первого объекта взялась группа компаний «ПИК», а за достройку второго — структуры Московского кредитного банка.

Два относительно новых объекта — «Высокие Жаворонки» и «Изумрудная долина» — пока остаются недостроями с мутными перспективами. В реестр проблемных объектов эти ЖК внесены только в 2017 году. Власти уверяют, что ведут поиски застройщиков, в кулуарах периодически звучат бренды известных компаний, но конкретики по-прежнему нет.

Следующий на очереди — ЖК «Центральный» на улице Маршала Жукова в Одинцово. 25-этажный дом компания «ИнвестСтройРегион» должна была ввести в эксплуатацию в последнем квартале 2017 года. Но реконструкция 3-го микрорайона встала намертво. На встрече в Госдуме дольщики ЖК «Центральный» потребовали включить их дом в реестр проблемных объектов.

Обманутые дольщики — инструмент шантажа и спекуляций

Покупатели квартир в недостроях не сидят сложа руки. Дольщики ведут громкую информационную кампанию — пишут письма во все инстанции, организуют митинги, выступают в СМИ, спамят в социальных сетях.

Тактика дольщиков — максимально давить на власть информационно и психологически, чтобы та как можно скорее отдала заброшенные стройплощадки другому бизнесу. Своей истерикой дольщики пытаются ускорить переговоры между властью и строительными компаниями.

Но почему эти переговоры обычно идут довольно медленно? Требования строительного бизнеса хорошо известны — они хотят уменьшить расходы и увеличить доходы. Часть квартир уже продана, а прибыль с оставшихся — не так велика, как хочется. Вдобавок есть социальные обязательства — нужно построить коммуникации, дороги, детские сады, школы, больницы.

У новых застройщиков есть несколько способов сделать проект более прибыльным, выжать из него максимум:

  1. Сократить социальные обязательства. Предложить строить школы-больницы за счет бюджета, а не за счет застройщика
  2. Изменить проект строительства. Увеличить количество продаваемых квартир
  3. Получить дополнительные земельные участки в районе. Компенсировать расходы за счет нового строительства.

А чтобы чиновники стали более сговорчивыми, их можно прессовать через обманутых дольщиков. Драматичные истории обездоленных людей с удовольствием перескажут газеты, их митинги покажут в новостях, их примут в Госдуме. Ещё можно устроить скандал в социальных сетях — там даже нельзя проверить, кто пишет комментарии, настоящие дольщики или фальшивые.

«Воробьёв, где компенсационная земля?», Июль

«Воробьёв, где компенсационная земля?»

Типичное выступление в соцсетях — анонимные «обманутые дольщики» с пустыми страничками требуют у губернатора «компенсационных участков» для нового застройщика

Таким нехитрым образом обманутые дольщики становятся инструментом шантажа в руках застройщиков. Спекулируя на проблемах несчастных людей, можно получить хорошую сверхприбыль. И чем больше власть будет тянуть с принятием решения — тем больше политических издержек получит. Либо дайте землю и сами стройте школы-больницы, либо митинги под окнами, голодовки, палаточные городки и скандалы на федеральных каналах. И власть на это ведется, предлагая жирные условия хищному строительному бизнесу.

За «дешевые» квартиры дольщиков заплатят все

Действия обманутых дольщиков понять можно. Им нужны обещанные квартиры, за право обладать которыми они заплатили свои и заёмные деньги. Сколько при этом новых 25-этажных монстров построят в перенаселенном Одинцовском районе, не важно. За чей счёт будут сделаны дороги, детские сады, школы и больницы — тоже всё равно. Их потом можно точно так же требовать у властей. И власти будут идти на поводу.

Так уже было с «Гусарской балладой» — сначала дольщики этого ЖК требовали скорейшего возобновления строительства, а теперь требуют школу за бюджетный счёт, потому что возить детей в Одинцово — далеко.

Естественно, «своих» денег у власти нет. Все бюджетные средства, которые государство вкладывает в достройку социальных объектов и решение проблем дольщиков — это деньги из кармана налогоплательщиков.

Получается интересная картина. Сначала покупатель приобретает квартиру «на этапе котлована» — по существенно заниженной цене, потому что вносит всю стоимость заранее и принимает на себя инвестиционные риски. Затем становится обманутым дольщиком. Его жилье достраивают, а издержки перекладываются на бюджет — таким образом, дешевизна квартиры дольщика обеспечивается из кармана других налогоплательщиков.

Скоро бизнес на обманутых дольщиках может зайти ещё дальше — обсуждается закон, по которому компании, доделывающие долгострои, смогут получать землю без конкурса. Это значит, что бюджет Московской области не досчитается новых миллионов рублей. А может быть даже — миллиардов.

«Не хочу судиться, хочу дешевую квартиру за чужой счет»

Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности. Дольщик приобретает право на квартиру и по факту является инвестором, вложившимся в строительство, а застройщик — исполнителем работ. Инвестор в любом случае останется в плюсе — достроенная квартира всегда будет дороже, чем потенциальная.

Как и любой инвестор, дольщик берет на себя высокие риски. Например, существует риск смены экономической конъюнктуры. Типичная схема банкротства застройщика выглядит так: происходит общественно-политический катаклизм, падает курс рубля. Следом подскакивают цены на стройматериалы, продажи проваливаются, а ставка новых банковских кредитов наоборот — возрастает. В результате застройщику становится неоткуда привлекать средства — новых дольщиков нет, а перекредитоваться негде. Одновременно с этим начинают скандалить дольщики, обваливая продажи окончательно.

Ещё более распространенный в нашей стране сценарий — мошенничество застройщика, нецелевые траты и вывод финансовых средств с помощью фиктивных подрядных работ. Это тоже риск инвестора, вложившегося в квартиру «на этапе котлована».

В обоих случаях пострадавшему нужно идти в суд — так решаются все деловые конфликты, когда обязательства одной из сторон не выполнены. Но это путь долгий и сложный. Куда проще — устроить кампанию давления на исполнительную власть. И вынудить её отдать долгострой другой фирме — пусть даже на условиях, создающих неудобства всем местным жителям.

Таким образом, обманутые дольщики перекладывают свои собственные риски на плечи других.

На выходе дольщики получают квартиру дешевле рыночной цены, новый застройщик получает прибыль, а мы все получаем нехватку социальных объектов, дыру в бюджете и варварскую застройку.

До тех пор, пока слабовольные и бесхарактерные власти будут идти на поводу у обманутых дольщиков, бизнес на долгостроях будет процветать.

Митинг обманутых дольщики ЖК «Валь Д'Мероль» на стадионе Одинцово. «Достройте наше жильё», Митинг обманутых дольщиков ЖК «Изумрудная долина», плакат

Митинг обманутых дольщики ЖК «Валь Д'Мероль» на стадионе Одинцово. «Достройте наше жильё»

Что делать?

Механизм долевого строительства придумали в Аргентине 80-х годов, в период страшного экономического кризиса. Сейчас он используется в основном в развивающихся странах — скажем, приобрести квартиру «на этапе котлована» где-нибудь в Евросоюзе просто невозможно. Это логично — сама схема «долевки» создает простор для махинаций. Многочисленные поправки в 214-ФЗ, принятые за последние годы, так и не защитили дольщиков от форс-мажора. Вряд ли исправит ситуацию и создание государственного компенсационного фонда, законопроект о котором сейчас рассматривает Госдума.

Решением проблемы мог бы стать полный запрет на рискованные сделки с застройщиком. Однако на такой радикальный шаг вряд ли пойдут в обозримом будущем — по словам Михаила Меня, на деньги дольщиков в России строится до 80% всего жилья. Запретить «долевку» — значит обрушить в стране строительный рынок.

У покупателей квартир остается только один способ исключить возможные несчастья — не приобретать жилье на стадии строительства. Особенно в Подмосковье. Особенно в Одинцовском районе.

Если нет денег на жилье в новостройке, то всегда можно взять более дешевый вариант, сделать выбор в пользу «вторички» или арендовать квартиру.

Тогда не придется портить жизнь себе и всем остальным.

54.164.198.240

6 473 (+6)
Ошибка в тексте? Выдели её и нажми Ctrl+Enter
lokioi: Долевое строительство это НЕ РИСКОВАННАЯ сделка.
214ФЗ все риски с головой покрывает.
Гораздо более рискованно покупать готовую квартиру по договору ПДКП, или на вторичке, где орудуют черные риэлторы — там кинут на раз два.

Автор жутко исказил все факты, вот как раз благодаря 214ФЗ дольщики и получают свое жилье.
Любое инвестирование это риск. Открываем Википедию:

Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construccion de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости.
kurzo: Ещё раз. Что вам мешает жить по средствам и покупать готовые квартиры в новостройках или вторичку? У меня нет денег на Мерседес, поэтому я езжу на стареньком Рено. И не считаю, что новый мерс мне должен оплатить lokioi из своих налогов.
У вас проблема с логикой.
Считайте что вы купили себе рено, но вам его не привезли.
Автосалон обанкротился. Но есть закон, по которому государство, следит за автосалонами, и обязано не допускать проблем с поставками рено.
Вот вами дают ваш рено. За счет бюджета, ибо других доходов у государства нет.

Мы получаем помощь за счет наших налогов, и тех что платил застройщик. Успокойтесь, ваши налоги никто не трогает.
kurzo: Любое инвестирование это риск.
Да ну конечно! С фига ли?
lokioi: У вас проблема с логикой.
Считайте что вы купили себе рено, но вам его не привезли.
Автосалон обанкротился. Но есть закон, по которому государство, следит за автосалонами, и обязано не допускать проблем с поставками рено.
Вот вами дают ваш рено. За счет бюджета, ибо других доходов у государства нет.

Мы получаем помощь за счет наших налогов, и тех что платил застройщик. Успокойтесь, ваши налоги никто не трогает.
То есть если я вношу предоплату за Рено в автосалоне, а владельцы автосалона увильнули на Канары, то государство мне выдаст машину за бюджетные деньги? Серьёзно? Скажите, вы дурак?
kurzo: То есть если я вношу предоплату за Рено в автосалоне, а владельцы автосалона увильнули на Канары, то государство мне выдаст машину за бюджетные деньги? Серьёзно?
Это был понятный вам пример. Дурак среди нас есть, и это точно не я.

Не вижу смысла продолжать… тут обсуждают высшую математику имея за плечами курс начальный школы, если кто-то поймет о чем я…
lokioi: а уж, где их строить решают старые жители, и депутаты которых они избирают.
если бы так все было, то ни одного дома не было бы построено в Одинцово, жители против бездумной точечной застройки.
lokioi: Это был понятный вам пример. Дурак среди нас есть, и это точно не я.
Это отличный пример. Если я даю деньги за товар, а товар не получаю, никто не должен возмещать мне его из бюджета.

Мошенника должны ловить правоохранительные органы, потому что им за это платят зарплату. А вынимать из казны деньги, чтобы я получил своё авто — это преступление. Чиновника, который хоть копейку на это выделит, надо сажать в тюрьму.
Вообще долевое строительство мне сейчас напоминает ситуацию с вкладчиками рухнувших банков, застрахованных АСВ. Закон вроде на стороне вкладчиков, но начинаются проблемы -тетрадки, базы данных уничтожаются и тп… В данном случае государство должно предусмотреть в законодательстве, чтобы была защита от данных ситуаций. Так и в долевом… Надо было сразу вводить банковские гарантии застройщика на этапе привлечения средств дольщиков, чтобы если не дай бог заморозка стройки, дольщики были спокойны- как минимум деньги они свои получат по гарантии…
lokioi: Мы получаем помощь за счет наших налогов, и тех что платил застройщик. Успокойтесь, ваши налоги никто не трогает.
Судя по последним новостям, именно за счет наших налогов (в частности, жителей Одинцово) планируют решать проблемы обманутых дольщиков.
Гость
eleni: Судя по последним новостям, именно за счет наших налогов (в частности, жителей Одинцово) планируют решать проблемы обманутых дольщиков.
Они реально считают, что заплатили 35 миллиардов рублей налогов?

Причем они еще и лгут: дольщики имеют право на получение налогового вычета. Свои налоги они еще и вернут у государства. А мы заплатим. Вот такая математика.
eleni: Судя по последним новостям, именно за счет наших налогов (в частности, жителей Одинцово) планируют решать проблемы обманутых дольщиков.
Да вы что? Ну ка покажите мне эту статью в бюджете Одинцово!
Верите местным журналюгам? Напрасно.

А вот то что МО выделит из регионального бюджета, так это они эти деньги получили от тех самых застройщиков. А не от вас, как бы вас в обратном не убеждали.

Причем МО наверняка эти деньги еще и из федерального бюджета потом компенсирует.
lokioi: Да вы что? Ну ка покажите мне эту статью в бюджете Одинцово!
Верите местным журналюгам? Напрасно.

А вот то что МО выделит из регионального бюджета, так это они эти деньги получили от тех самых застройщиков. А не от вас, как бы вас в обратном не убеждали.
Дай Бог, чтобы так и было. Но доверия местным властям никакого. Уж точно меньше, чем журналистам. Пока решение не принято, поэтому и статьи в бюджете нет, да и завуалируют ее, если очень нужно будет.
kurzo: Очень быстро войдёт в долю, бесполезно. Ваш ФСБшник первый же убежит в солнечную Доминикану.
Почему мой??? И почему именно в Доминикану? Значит надо расстрелы возвращать. Как в китае. На стадионе, прямо перед дольщиками. Шлепнуть пару штук, остальные сами кирпич класть побегут.
А вот то что МО выделит из регионального бюджета, так это они эти деньги получили от тех самых застройщиков. А не от вас, как бы вас в обратном не убеждали.

Да шо ви говорите))) те бабки, что чинуши получают от строй компаний, они кладут в карман, а не в бюджет))) а ваши проблемы будут решать за счет поликлиник, школ и дет садов, которых не будет!
franz94: Почему мой??? И почему именно в Доминикану? Значит надо расстрелы возвращать. Как в китае. На стадионе, прямо перед дольщиками. Шлепнуть пару штук, остальные сами кирпич класть побегут.
Вот это уже более эффективный менеджмент рисков, согласен.
Комментарии гостей публикуются только после подтверждения e-mail адреса
ПнВтСрЧтПтСбВс
12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31