Способ управления придется выбирать

С 1 января мы все начнём жить по-новому: вступают в силу требования Жилищного кодекса РФ, касающиеся управления многоквартирными жилыми домами. Но вопросов пока больше, чем ответов. Поэтому корреспондент «ОДИНЦОВСКОЙ НЕДЕЛИ» встретился с директором Муниципального унитарного предприятия Одинцовского муниципального района «Информационно-расчетный центр» Анной КАСПРОВОЙ.

- Анна Александровна, в настоящее время очень активно обсуждается реформирование жилищно-коммунального хозяйства, преобразования этого сектора экономики под рыночные схемы. Что же такое рыночные отношения в жилищно-коммунальном хозяйстве?

- Очень часто в газетах, на телевидении, обсуждая проблемы ЖКХ, депутаты, журналисты почему-то любят сравнивать ситуацию у нас с аналогичной сферой в Дании, Германии, Швеции и т.д. Меня всегда такое сравнение удивляет. Как можно сравнивать разные исторические условия, экономические процессы, различный менталитет, если все то, что происходило у нас в стране и в таком масштабе, не происходило больше нигде в мире? Нигде нет такого количества многоквартирных домов с центральным отоплением. Наше жилищно-коммунальное хозяйство - без преувеличения - самое большое в мире и в одной из самых холодных стран. Вообще-то фактор климата никогда не имел решающего значения в экономике, но в жилищно-коммунальном хозяйстве он действительно очень важен. Значительная часть населения у нас живет в многоквартирных домах, оборудованных центральным отоплением. Подогрев воды в большинстве случаев тоже обеспечивается централизованно. Что, кстати, гораздо дешевле, чем если бы каждый должен был греть воду самостоятельно в электрических или газовых нагревателях. Централизованная система жизнеобеспечения очень эффективна, позволяет экономить ресурсы и избавляет от многих забот. Но она имеет смысл только при одном условии: если все ее компоненты нормально работают. В жилищно-коммунальном хозяйстве речь идет не только о предоставлении гражданам неких услуг, а о поддержании жизнеспособности и устойчивости всей системы. Эта задача должна выполняться даже в тот момент, когда никаких услуг потребителям не оказывается. Например, надо заботиться о том, чтобы трубы были целы и находились в надлежащем санитарном состоянии независимо от того, течет по ним что-то или нет. Если одна часть системы приносит прибыль, а другая заведомо убыточна, то прибыль должна перераспределяться, т.к. поддержание нормальной работы убыточной части системы является условием существования прибыльной. Это как на железных дорогах: большие вокзалы прибыльны, а маленькие станции убыточны. Но если закрыть все убыточные маленькие станции, то разорятся большие вокзалы: с них просто некуда будет ездить. Вот вам и рыночные отношения.

- Возможна ли конкуренция в жилищно-коммунальном хозяйстве?

- Это актуальный вопрос, и он напрямую завязан на наших естественных монополистов в жилищно-коммунальной сфере. Причем монополисты есть на любом уровне. Это и РАО «Газпром», диктующее цены на газ для наших котельных, РАО «ЕЭС», определяющее цену электроэнергии, необходимой и для подачи воды, и для производства тепла. Это и МГУП «Мосводоканал», у которого для города покупается больше 50% всей воды и на чьи очистные сооружения осуществляется сброс стоков. Но это и наш МУЭП «Одинцовский Водоканал» или МУЭП «Одинцовская теплосеть». В этом смысле невозможна конкуренция в коммунальном секторе, и это очевидно для всякого здравомыслящего человека. Хотя необходимо отметить, что в жилищном секторе конкуренция может иметь место. Одним из важнейших условий «потребительского суверенитета» и конкуренции на рынке является возможность для потребителя отказаться от покупки товара или услуги. Не просто у данного поставщика, но и вообще. В нашем случае это означает добровольно остаться без газа, электричества, воды и отопления, а заодно и без ремонта лифтов. Причем в данной отрасли действует принцип коллективной ответственности. Если не платит часть жителей дома, то отключить придется весь дом, иного варианта технически нет. Поэтому я сторонник не революционных процессов в жилищно-коммунальном хозяйстве, а эволюционных.

- Какие актуальные вопросы в настоящее время придется решать в жилищно-коммунальной сфере?

- Самые актуальные вопросы поставил перед нами Жилищный кодекс Российской Федерации. С 2007 года должны полностью измениться правоотношения в жилищно-коммунальной сфере, которые затронут как каждого собственника или нанимателя жилого помещения, всех поставщиков жилищно-коммунальных услуг, так и бюджетные отношения. Изменятся договорные отношения, изменятся финансовые потоки. Но самое главное, при этом не должно ухудшиться качество предоставляемых услуг.

Жилищный кодекс обязал всех собственников жилых помещений в многоквартирных домах выбрать способ управления домом.

- Какие способы управления многоквартирным домом существуют?

В соответствии с Жилищным кодексом на выбор гражданам предлагается три варианта: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление в форме ТСЖ, управление управляющей компанией. Скорее всего, большая часть жителей предпочтёт управляющую компанию. Она будет предоставлять жителям практически те же услуги, что и существующие сегодня эксплуатирующие организации. Но есть существенное отличие: УК, выбранная собственниками помещений, действует от имени этих собственников согласно заключённому с ними договору управления. Договор даёт вам право контролировать действия управляющей компании: привлекать, например, для определения качества работы сторонних экспертов. И если услуги предоставляются ненадлежащего уровня - требовать изменения оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, а также возмещения убытков, причинённых компанией вследствие невыполнения своих обязательств.

- Можно немного подробнее о каждом способе управления?

- Как я уже сказала, существуют три способа управления многоквартирными домами. Каждый из них имеет свои «плюсы» и «минусы», о которых наши жители, в большинстве своем, не знают. А ведь уже в течение ближайших двух месяцев большинство из нас вынуждено будет определиться, как будем дальше жить.

ПЕРВЫЙ СПОСОБ

Управление непосредственно собственниками означает полную ответственность жильцов за состояние и эксплуатацию многоквартирного дома. Задача достаточно сложная - и организационно, и финансово. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Схемы заключения договоров каждого собственника с поставщиками коммунальных услуг пока отсутствуют. Прецедентов самоуправления в многоквартирных домах практически не существует. Но с уверенностью можно констатировать большие финансовые риски собственников помещений, избравших способ самоуправления многоквартирным домом.

ВТОРОЙ СПОСОБ

В случае создания в многоквартирном доме товарищества собственников жилья (ТСЖ) все хлопоты по заключению договоров на поставку коммунальных услуг, а также оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности, берет на себя ТСЖ. ТСЖ имеет статус юридического лица. Поэтому прежде всего необходимо осуществить его государственную регистрацию. ТСЖ обязано уплачивать соответствующие налоги. Вследствие этого следует надлежащим образом вести бухгалтерский учет и своевременно сдавать налоговую отчетность. Как правило, ТСЖ создается в новых построенных или капитально отремонтированных домах. Однако опыт создания и работы первых ТСЖ в нашем районе, в частности, в микрорайоне «Кутузовский» города Одинцово, пока крайне неудачен.

ТРЕТИЙ СПОСОБ

Это выбор управляющей компании, вариант, на котором, как показывает практика, останавливается большинство россиян. Управляющей организацией может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель. В обязанности УК входит управление общим имуществом в доме (полный список будет опубликован в ближайшем номере «ОН» - прим. редакции), которое включает в себя работы: предоставление услуг по содержанию общего имущества дома (уборка мест общего пользования, вывоз мусора и т.д.), ремонт общего имущества, заключение с организациями коммунального хозяйства договоров на снабжение коммунальными ресурсами - электроэнергией, горячей и холодной водой и т.д., услуги управления: выдача справок (выписок из домовой книги, финансового лицевого счёта и иных документов), перерасчёт платы за коммунальные услуги (в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами), рассмотрение предложений, заявлений и жалоб собственников, выдача платёжных документов, участие в приёмке индивидуальных (квартирных) приборов учёта и т. д.

- Кто должен заключать договор с выбранной жильцами компанией и кто имеет право контролировать её деятельность?

Управляющая компания заключает договор управления путём подписания его с каждым собственником помещения в соответствии с его долей в праве на общее имущество. Исполнение договора каждый собственник контролирует самостоятельно. Уполномоченные представители, которые будут контролировать деятельность управляющей компании, выбираются на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

- С общими принципами все понятно. Но где гарантия, что жители не ошибутся с выбором управляющей компании и к управлению домами не будут допущены новоиспеченные дилетанты?

- Такая опасность существует. И вопрос очень серьезный, так как денежные средства от жителей будут поступать уже на счета управляющих компаний. А рынка жилищно-коммунальных услуг в стране, как и, соответственно, управляющих компаний, историю которых, опыт работы и репутацию можно изучить и оценить, просто нет. Поэтому в этих условиях правильнее выбрать те организации, работа которых проверена жителями и осуществляется под контролем администрации района. В частности, одним из таких предприятий является МУП «Одинцовский информационно-расчетный центр». С одной стороны, это современное предприятие, владеющее новейшими технологиями, с другой стороны, имеющее весомый и убедительный опыт работы в сфере ЖКХ. Но выбор, разумеется, за вами.

В следующих наших статьях мы расскажем о механизме выбора управляющей компании, что должен содержать договор управления, как может повлиять выбор способа управления на стоимость жилищно-коммунальных услуг. Также компетентные специалисты ответят на все ваши вопросы, которые вы можете направлять в редакцию по тел. 508-86-98 по вторникам с 10 до 16 часов.

Записала Нина ДЬЯЧКОВА

"Одинцовская НЕДЕЛЯ" специально для "Одинцово-ИНФО"

18.116.21.229